Richmond es la cabecera del condado de Fort Bend y queda en una curva del Brazos, lo que la convierte en la única ciudad que atendemos donde el río es parte genuina de la conversación y no un detalle de fondo. Eso tiene una consecuencia específica para el seguro que los propietarios de Richmond entienden al revés más que nadie en nuestro mapa.
El Brazos y los tres años récord
Richmond aguantó tres crecidas récord seguidas. El Brazos llegó a unos 54.7 pies en Richmond a finales de mayo de 2016 después de lluvias récord, con cerca de mil personas evacuadas en el condado de Fort Bend. Después Harvey lo empujó más allá de esa marca, a 55.19 pies el 31 de agosto de 2017. En el pico de Harvey, cerca del 22 por ciento del condado de Fort Bend quedó bajo el agua y más de 5,000 personas fueron rescatadas.
Nada de esa historia es motivo de pánico y no es el perfil de riesgo de toda dirección en Richmond. Las designaciones de zona varían lote por lote, y el mapa vigente de FEMA para su terreno es la única respuesta confiable para su casa. Lo que la historia sí significa es que los propietarios de Richmond tienen instintos muy marcados sobre las crecidas, y esos instintos los llevan a la conclusión equivocada sobre las pérdidas de agua comunes.
La distinción que más dinero le cuesta a Richmond
Esta parte vale leerla dos veces, porque la vemos al revés por teléfono todo el tiempo.
- El agua que empieza afuera y sube hacia la estructura es inundación. El desbordamiento del río, el agua superficial y el retorno del bayou están excluidos por toda póliza de propietario. Cubrir eso requiere una póliza aparte de NFIP o privada.
- El agua que empieza dentro de la casa no es inundación. Una línea de suministro rota, un calentador que falla, una lavadora que se desborda, una charola de condensado agrietada, un retorno de aguas negras en su propio ramal. Esas son pérdidas súbitas y accidentales, y son el riesgo cubierto estándar bajo una póliza de propietario en Texas.
El error va así. A un propietario de Richmond se le rompe una línea dentro de una pared, ve agua por todo el piso, se acuerda de 2016 y 2017, concluye “esto es inundación y no tengo esa cobertura”, y nunca presenta el reclamo. Eso es dinero dejado en la mesa, y bastante. Lo que define el riesgo es dónde empezó el agua, no cuánta hay ni cuánto se parece a la última crecida.
Las secciones planificadas más nuevas también cambian la mezcla. Aliana, Harvest Green, Long Meadow Farms y Veranda son lo bastante recientes como para que buena parte de lo que vemos ahí sean fallas de líneas y conexiones de construcción nueva, sin relación con el río. Si su casa tiene pocos años, la garantía del constructor puede seguir vigente junto con el reclamo de aseguranza, y eso lo explicamos a detalle en la página de Fulshear.
Retornos de aguas negras cerca del río
Los vecindarios más viejos cerca del río tienen infraestructura sanitaria más vieja, y las lluvias fuertes pueden empujar retornos por las coladeras de piso. Las aguas negras son Categoría 3 bajo la norma IICRC S500, que es un trabajo distinto al de agua limpia: exige contención, retiro y no secado de los materiales porosos que tuvieron contacto, y descontaminación completa. No pase una aspiradora de agua encima y no trate de salvar la alfombra que tuvo contacto. Vea limpieza de aguas negras.
Lea nuestra guía de reclamos de seguros antes de decidir no presentar un reclamo.
Qué hacer en la primera hora
- Corte el agua en la llave principal si la fuente está dentro de la casa.
- Tome fotos y video de todo antes de mover nada. Cuatro minutos de documentación valen más en un reclamo que cualquier otra cosa que haga ese día.
- Llámenos. La mitigación cumple con el deber de su póliza de evitar daños mayores.
- Después abra el reclamo. Los plazos del Capítulo 542 corren desde el aviso.
- No firme una Cesión de Beneficios (AOB). Nosotros nunca la pedimos.
No ponga ventiladores de casa sobre agua estancada y lo llame seco. El movimiento de aire sin deshumidificación reubica la humedad dentro de las paredes y la estructura en lugar de sacarla del edificio.
Cómo llegamos con usted en Richmond
El camión sale en menos de cinco minutos de su llamada y la respuesta típica es de 25 a 45 minutos desde nuestra base en Katy.
El teléfono lo contesta la cuadrilla de turno las 24 horas, no un servicio de contestadora, y la cuadrilla es bilingüe en inglés y español. Estamos certificados por el IICRC en Restauración de Daños por Agua y Secado Estructural Aplicado, facturamos directo a las aseguranzas y escribimos estimados en Xactimate, y la misma cuadrilla que hace la demolición se encarga de la reconstrucción. Los estimados son gratis.
También atendemos Sugar Land, Fulshear, Katy y Houston.