Cinco Ranch es una de las comunidades más cercanas a nuestra base en Katy, así que es de las llegadas más rápidas que hacemos. También queda en una parte del oeste de Houston con un riesgo de inundación que los mapas no describen del todo, y eso conviene entenderlo antes de necesitarnos y no después.
Por qué nos llaman aquí
La mayoría de las pérdidas en Cinco Ranch son comunes y están cubiertas. Los congelamientos de enero revientan grifos exteriores y las líneas del ático sobre el garaje. El verano trae drenajes tapados del aire acondicionado, donde una línea de condensado obstruida alimenta semanas de agua al drywall del techo antes de que aparezca una mancha. Las secciones de los años noventa y dos mil producen fugas bajo la losa conforme décadas de movimiento estacional en la arcilla expansiva trabajan sobre conexiones rígidas. El granizo de primavera se lleva techos y ventanas.
Nada de eso es inundación. Todo eso es el riesgo cubierto estándar bajo una póliza de propietario en Texas.
La piscina de inundación del embalse Barker
Lo que no es común conviene decirlo claro, porque muchos dueños en Cinco Ranch lo aprendieron por las malas.
Los embalses Addicks y Barker existen para retener el agua de tormenta lejos del centro de Houston. En las décadas posteriores se permitió construir dentro de las cuencas, y hoy hay cerca de 14,000 casas dentro de ellas. Una piscina de inundación es el terreno que el embalse usa para almacenar agua en un evento extremo. Es distinta de la llanura de 100 años de los mapas, y una propiedad puede estar fuera de la llanura y dentro de la piscina a la vez.
Durante Harvey, el agua acumulada detrás de las presas y las descargas controladas que siguieron metieron agua en miles de casas del área de Katy que no estaban en ninguna zona marcada. Partes de Cinco Ranch estuvieron entre los vecindarios afectados, junto con Kelliwood y Canyon Gate. Muchos de esos dueños no sabían que su propiedad estaba dentro de una piscina de inundación hasta que el agua ya estaba adentro.
La ley cambió por eso. La ley SB 339 entró en vigor el 1 de septiembre de 2019 y el aviso de divulgación del vendedor ahora pregunta por la llanura de 500 años, la piscina de inundación y el embalse. Antes solo se exigía la llanura de 100 años. Si compró antes de septiembre de 2019, nadie estaba legalmente obligado a decírselo.
Qué hacer con esa información
Dos conclusiones prácticas, y apuntan en direcciones distintas.
Primera: si su propiedad está dentro de una piscina de inundación, eso es un argumento para contratar seguro contra inundación. El agua acumulada de un embalse es inundación. La póliza de propietario la excluye y solo NFIP o una póliza privada responde.
Segunda, y más seguido relevante: la piscina de inundación no tiene nada que ver con la tubería rota dentro de su pared. La gran mayoría de lo que atendemos en Cinco Ranch empieza dentro de la casa, y esas pérdidas las cubre su póliza de propietario sin importar lo que diga el mapa. No deje que “estoy en la cuenca del embalse” lo convenza de no presentar un reclamo por una línea de suministro. Lo que define el riesgo es dónde empezó el agua.
Lea nuestra guía de reclamos de seguros antes de decidir no presentar un reclamo.
Qué hacer en la primera hora
- Corte el agua en la llave principal si la fuente está dentro de la casa.
- Tome fotos y video de todo antes de mover nada. Cuatro minutos de documentación valen más en un reclamo que cualquier otra cosa que haga ese día.
- Llámenos. La mitigación cumple con el deber de su póliza de evitar daños mayores.
- Después abra el reclamo. Los plazos del Capítulo 542 corren desde el aviso.
- No firme una Cesión de Beneficios (AOB). Nosotros nunca la pedimos.
No ponga ventiladores de casa sobre agua estancada y lo llame seco. El movimiento de aire sin deshumidificación reubica la humedad dentro de las paredes y la estructura en lugar de sacarla del edificio.
Cómo llegamos con usted en Cinco Ranch
Cinco Ranch es uno de los recorridos más cortos desde nuestra base en Katy, así que queda en el extremo rápido de nuestro rango. El camión sale en menos de cinco minutos de su llamada y la respuesta típica es de 25 a 45 minutos en el área de servicio.
El teléfono lo contesta la cuadrilla de turno las 24 horas, no un servicio de contestadora, y la cuadrilla es bilingüe en inglés y español. Estamos certificados por el IICRC en Restauración de Daños por Agua y Secado Estructural Aplicado, facturamos directo a las aseguranzas y escribimos estimados en Xactimate, y la misma cuadrilla que hace la demolición se encarga de la reconstrucción. Los estimados son gratis.
También atendemos Katy, Fulshear, Cypress y Sugar Land.